COS’È L’IPOTECA GIUDIZIALE

L'ipoteca giudiziale è un'iscrizione che fa il Tribunale per difendere un creditore insoddisfatto che vuole tutelarsi nei confronti di un debitore colpito da un provvedimento giudiziale (come un decreto ingiuntivo). Riguarda anche piccoli debiti che derivano da un prestito non pagato o da una fattura non saldata. La registrazione delle iscrizioni ipotecarie degli immobili è tenuta dalla Conservatoria dei Registri Immobiliari.

L'ipoteca non fa perdere la disponibilità e il godimento del bene. Chi paga il debito non si accorge nemmeno della sua esistenza. L'ipoteca segue il bene su cui grava anche quando questo cambia proprietario.

Le iscrizioni ipotecarie sono pubbliche e le banche verificano sempre quelle dei loro clienti. Le iscrizioni procurano sempre uno stato di allarme da parte della banca. Se l'immobile colpito da ipoteca garantisce un mutuo questa potrebbe chiedere il rimborso immediato di tutto il debito.

L’ipoteca giudiziale si basa:
- su provvedimenti giudiziali come sentenza di separazione fra coniugi e decreto di omologazione della separazione consensuale;
- su sentenze straniere di cui l’autorità giudiziaria italiana ha riconosciuto l’efficacia giuridica;
- su una sentenza che rechi condanna all’adempimento di una obbligazione;
- su una sentenza che rechi condanna al pagamento di una somma;
- su una sentenza che rechi condanna al risarcimento di un danno;
- su un decreto ingiuntivo reso esecutivo;
- su lodi arbitrali diventati esecutivi;

LIMITI E IMPORTO DELL'ISCRIZIONE

Per il creditore insoddisfatto l’ipoteca è una buona garanzia che però è limitata dalla legge: grava su un bene del debitore ma non su tutti e non può essere adoperata per rientrare in possesso di debiti diversi da quello a garanzia del quale è stata posta.

Un'altra restrizione è la somma iscritta: il limite di importo fino al quale il creditore può avanzare pretese. Di norma l'importo dell'iscrizione è il doppio del mutuo. Grandi importi fanno lievitare i costi notarili. Un'ipoteca importante su un immobile può limitare la possibilità di utilizzarlo come garanzia di altri finanziamenti.


IPOTECHE VOLONTARIE E GIUDIZIALI

Esistono tre tipi di ipoteche: volontarie, giudiziali e legali.

L'ipoteca volontaria è la più diffusa. La fa il proprietario del bene a garanzia di un debito. Quando si stipula un mutuo si sottoscrive spontaneamente questa garanzia. L'ipoteca giudiziale è decretata da un giudice su richiesta di un creditore insoddisfatto. L'ipoteca legale accade quando il venditore non ha ricevuto l'intero prezzo del bene venduto, oppure le situazioni in cui i coeredi lasciano pagamenti di conguaglio in sospeso.

LA CANCELLAZIONE DELL'IPOTECA

L'iscrizione di ipoteca giudiziale su immobile non ne impedisce la vendita, però con il passare degli anni può sopraggiungere l'esproprio. Per questo motivo occorrerà attivarsi in anticipo e chiedere la cancellazione dell'ipoteca giudiziale.

Come chiedere la cancellazione? La prassi è rivolgersi a un magistrato. Se il saldo del debito è ricavato dalla vendita del bene immobile meglio rivolgersi al notaio per sottoscrivere un documento firmato dal creditore che indichi l’accordo raggiunto. Con questa documentazione ci si rivolge al giudice che provvede alla cancellazione. I costi saranno sostenuti dal debitore.

Il Codice Civile (art.2878) prevede queste cause per l’estinzione dell'ipoteca:
- passano venti anni dall'iscrizione dell'ipoteca senza alcuna richiesta di rinnovo;- il debito è estinto;
- accade una condizione risolutiva che prevede l'annullamento dell'ipoteca;- il creditore rinuncia al credito;
- è raggiunto il termine temporale dell’ipoteca;
- il creditore rinunciare all'ipoteca;
- il tribunale decide l’esproprio;
- il bene perisce;

L'estinzione dell'ipoteca annulla la consistenza e la possibilità di adoperarla. Nella forma essa però continuerà a figurare. Per esempio l'ipoteca si estingue con il rimborso del debito, ma chi esegue una visura ipotecaria ha l'impressione che essa continui a esistere.

La procedura che consegue la cancellazione delle formalità è la "cancellazione di ipoteca". Per le ipoteche volontarie la cancellazione avviene con modalità automatica (se relativa a un mutuo) o mediante atto notarile. Per l'ipoteca giudiziale basta la dichiarazione di rinuncia del creditore e l’emissione di un "ordine di cancellazione" da parte del magistrato.

CANCELLAZIONE EFFETTIVA

In molte Conservatorie la cancellazione è registrata dopo mesi o perfino anni. Nel frattempo l'ipoteca continua a risultare. L'insussistenza può essere dimostrata esibendo l'atto di assenso alla cancellazione del creditore (ipoteche volontarie) o l'ordine di cancellazione del giudice (ipoteche giudiziali).